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长租市场潜力巨大需政府积极引导

发布时间:2019-09-13 20:21:02 编辑:笔名

9月7日,证券日报主办的“新业态新变革新需求——中国长租市场峰会”在北京举行,华远地产原董事长任志强、世联行副总裁甘伟、中联基金总经理何亮宇和远洋邦舍常务副总经理俞国泰等参加了峰会圆桌论坛讨论。

供需两端推涨租金

任志强在论坛上表示,长租公寓之所以在2008年之后才开始真正起步发展,是因为在高度城市化过程中,各种限制性条件让部分人无法买房,只能租房。但他认为,由于缺少相应完备的税收政策和其他辅助条件,很难建立一个合理的租赁市场。

任志强认为,长租公寓的消费对象已经变了,以前是最有钱的那些人,而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人,这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长过程。但他也强调,长租市场的“好日子”受政策影响巨大,一旦户籍制度等出现变动,长租市场也可能随之生变。

相比任志强,俞国泰对长租市场更有信心,也更为看好。他表示,从需求角度而言,目前户籍制度下更多农村人口实现城市化,需要用市场化手段或保障性手段帮助他们解决居住问题。所以,长租市场潜力巨大。

另一方面,自2016年国家提倡租购并举之后,各个主体对长租市场的参与度非常高,不光是运营主体参与,很多资本也纷纷涌入,市场已具备跑得更快、发展得更大的条件。

长租公寓到底是市场的需求还是资本的需求?何亮宇讲述了自己的看法。很多开发商一则是“被逼的”,比如拍得的地块必须按要求自持一定百分比;二则是放在一个较长的周期里,从开发转自持是必然方向。

“开发商今天做长租,确实是看到了盈利空间,他们更多地拥有团队、能力、品牌等储备,将来市场真正由售转租以后,已经有了准备,不打无准备之仗。”

至于长租公寓收房是否推动租金上涨,在何亮宇看来,天通苑的一套房房租从7000元被炒到10000元,或许真的存在,但它是孤案,非大样本事件。放到足够大的市场足够长的时间来看,价格一定由供需两端决定。

“北京750万套房对应 000万常住人口,显然是供不应求的概念。200万套可租用房和800万租赁需求,显然也是不匹配的,再加上去年以来清退的违章出租房进一步减少了不在统计之内的供应量,供需矛盾加剧。”他同时表示,“房价进一步上涨,使得原来有能力买房解决住房的人可能没有能力买房,在他20多岁、 0多岁时当然是转向租赁市场,供需两端促使租金上涨是自然而然的现象。”

长线资本是行业助推器

谈及当前长租市场资本蜂拥而入,能否得到想要的回报,任志强表示:“对资本来说,第一个是房子出租,钱回不来,就等房价上涨。第二,等时间长了会有一些减税。”

追求安全性的资本或者说长线资本,对市场是有利的。“这个行业投资回收期较长,一开始投入比较大,对于公司来说财务上面承担了很长期的负债。如果说长线资本参与,对这个行业是有助推作用的。”俞国泰认为,有些资金的融资成本很高,如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式,没有能力挣钱,取得资本预期回报的话,资本也不会持久投身到这个企业和这个行业中去。

对此,何亮宇表示,从全球来讲,发达国家稳定市场的租赁住房供应量大头还是在机构,机构化是一个方向。

他也为近期租金消费贷推高房租的说法喊冤。“以自如为例,在北京用租金消费贷的成本是10%多,在上海20%多,但是恰恰相反,上海的租金涨幅明显低于北京涨幅,不能简单认为资本推高了房租。”

但他也提醒要注意这一模式的几个风险点,一是是否进行了充分披露,是否存在隐瞒诱骗行为;二是期限错配,可能底层租约只有一年,但签的租金消费贷期限可能是两三年;三是预收租金的去向,“如果不法企业拿去炒股票了,那怎么办?”“这三种违规行为要监管杜绝”。

对于未来长租市场的发展,任志强表示,要用市场的办法解决问题,用公开监督和法治的办法来解决问题,这个市场才会越来越规范,而且价格越来越合理,要允许价格通过竞争更加合理化。

俞国泰认为,一是长租市场除了抛开政策性保障性住房之外,如果是市场化的租赁市场,希望政府给予这个行业明确的定义或者明确的规则,制定相应的配套制度、配套规则、配套操作流程,使得市场参与主体能够在明确的规则下运营发展,这对市场长期发展来说非常有利。

二是在保障民生之外的市场化需求领域,希望在政策的制定上给予一些灵活度,“让子弹有能够飞得更长久一点的空间和时间。这样的话,市场自然会有一个市场化的选择、市场化的竞争,供需决定市场的发展。”

三是长租行业还是一个没长大的孩子,需要有一个相对宽松的市场空间去发展成长,需要社会各界给予这个市场一定的支持和理解。

何亮宇认为,长租市场要想取得长远发展,一是在土地供应方式和租金方面政府一定要作出调整;二是一定门槛的机构化;三是需要适度创新的金融化。

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